ホームインスペクションのベストタイミングはいつか?

「物件見学」-「申し込み」-「契約」-「引渡し」-「入居」までの流れの中で、どのタイミングでホームインスペクション(住宅診断・住宅検査)を入れたら良いのでしょうか。以下を参考になさってください。

「申し込み後」「契約前」の段階でホームインスペクションを入れるのがベスト

物件見学段階(申込み前)の段階では、何ら法的な権利も義務も発生しておらず、依頼者は契約をすることもしないことも自由ですから、この段階でホームインスペクションを入れるのもひとつの手。ただしこの状況では「物件を他の方に買われてしまう可能性」があります。

物件見学をし「買おうかな」といった段階で「申し込み」を行います。申し込みの方法としては「買付証明書」「申込書」などの書類に記名・押印。同時に「申込金」を1万円-10万円程度支払うのが一般的です。

この段階はあいかわらず「契約前」であり、いまだなんらかの権利・義務とも発生していません。よって無条件で申し込みを解消することができます。申込金は当然返還されます。

ホームインスペクションは、この段階で入れるのがベストです。なぜなら「ホームインスペクションの結果(修繕費用など)を資金計画に組み入れることができる」「万が一、大きな問題が見つかった場合には無条件で引き返せる」「申し込みをしているため、原則として他の方に買われる心配がない」ためです。

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業者売主物件の場合には、「引渡し前」も有効

本来はまず「重要事項説明」をして、のちに「不動産売買契約」という流れですが、実務上は同日に行うことがほとんど。新築マンション・新築一戸建てなどの場合には、契約者数が多いことから「重要事項説明会」「契約会」などを別の日に設け、それぞれ契約者にまとめて対応することもあります。

「重要事項説明書」「不動産売買契約書」に記名・押印し、手付金を支払うと、契約成立です。この瞬間から契約に基づく「権利」と「義務」が発生します。

「引渡し」とはつまり「お金と権利の交換」。お金を支払ってしまう前に、建物の仕上がりを確認しておき、不具合などが見つかれば事前に修復してから引き渡してもらう、といったことができます。

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不動産売買契約の豆知識

● 不動産売買契約を「仮契約」としている場合があることに注意してください。「仮契約」というものはありません。「不動産売買契約」を「仮契約」と称しているケースは主に「仮」といった軽い表現を用いることで、契約を促す趣旨。実際には「契約」つまり「本契約」です。

  • 建物に不具合があっても、契約解除は出来ません。直して引き渡すのが原則です。
  • 天災地変があっても、修復可能な場合には、修復して引渡しすのが契約の原則です。

● 手付金の額は以下のとおり

申し込み時に支払った「申込金」はここに充当されるのが一般的です。

  • 新築未完成:物件価格の5%以内(宅建業法)
  • 新築完成済:物件価格の10%以内(宅建業法)

これを超えて預かる場合、宅建業者は手付金の保全措置(金融機関など)義務があります

  • 中古住宅等:特に決まりはなし。10%程度が相場

● 契約後、契約解除になるケースには以下のようなパターンがあります。

  • 白紙解除:「ローンが通らない」「天災地変で修復不可能」「買い替えで自宅が売れなかった(特約ある場合)」など
  • 手付金放棄:手付解除期日まで 契約から1ヶ月位が相場
  • 違約金:売買代金の20%程度が相場

● 引渡し後の「保証」や「アフターサービス」は、以下が一般的です。

  • 新築住宅
    アフターサービス:つきが一般的。その中身は千差万別。
    保証:引渡しから10年間 主要構造部 雨漏りを防止する部分(品格法)が原則
  • 中古住宅(宅建業者売主)
    アフターサービス:ありなしも含め千差万別
    保証:引渡しから2年以上「隠れたる瑕疵」について
  • 中古住宅(個人など宅建業者以外が売主)
    瑕疵担保責任:業者が売主のような「保証」といった概念はありません。
    ここでは「民法」の原則に従い、売主・買主間の合意ということになります。
    引渡しから2-3ヶ月 「雨漏り」「シロアリの害」「給排水設備の故障」「木部の腐食」について、が一般的。築15年-20年を超えると「瑕疵担保免責」とすることが多いです。
  • 中古住宅の場合によく使われる「現況有姿」とは本来
    「図面と現況が異なる場合には、現況を優先します」という意味。
    それを「瑕疵担保責任はありません」といった趣旨で使われるケースに注意が必要です。

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