新築の住宅を購入し、いよいよ完成間近。
その頃に行われるのが「竣工検査（しゅんこうけんさ）」です。取引の最終的な局面、引き渡し前に行われる重要な検査として、おおよその意味をご存じの方も多いかもしれません。
一方で、竣工検査の立ち会いにあたり「具体的に何に注目すべきかわからない」との声も聞かれます。長い時間を過ごす「我が家」の施工状況などをチェックする大事なイベントですから、事前に知識を入れた上で検査に臨みたいものです。
1点、怖い話をしますと…ご依頼実績77,000件（業界1位）をこえる、さくら事務所の過去のご依頼者様宅では、内覧会同行（引渡し前チェック）サービスご利用時に、給水管水漏れによる床下の水たまり、換気扇ダクトのつけ忘れ、断熱材の外れを発見するなど、新築とはいえど施工ミスが後をたちません。
※驚くことに、2019～2020年にかけて、大手ハウスメーカーや地元の工務店まで幅広く集計・分析した結果、工事時点ですでに『8割以上』の住宅何かしらの施工ミスが発見されていることもわかっています。
一般の方が、すべてを完璧にチェックをするのは難しいことも事実ですが、本コラムでは、多数の施主検査・内覧会に立ち会ってきたさくら事務所のプロのホームインスペクター（住宅診断士）が
- 類似する言葉「施主検査」「完了検査」との違いや基礎知識
- 成功させるための事前準備
- 当日のチェックポイント
- あると便利な持ち物や注意点
上記のような引渡しで失敗しないために事前に知っておきたい情報を網羅して解説いたします！ぜひ、参考にしてみてください。
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まずは「竣工検査」「施主検査」「完了検査」の違いを理解しよう！
まずは、新築住宅が完成した際によく耳にする「竣工検査」「施主検査」「完了検査」の違いについて解説します。
「竣工（完成）検査」は工事完了後に実施する検査
竣工（完成）検査とは、工事が完了した際に実施する施主検査のことで、「完成検査」とも呼ばれています。「設計書どおりの施工が行われているか」「不具合が生じていないか」といった基本的なチェックのほかに、機器の動作なども確認します。施主目線で言い換えると「内覧会」のことです。
また、工事完了後に施工会社が自社で実施する社内検査を、竣工（完了）検査と呼ぶこともあります。
「施主検査」は工事の依頼主による検査
施主検査とは、工事を依頼した「施主」が行う検査のことです。施主が発注したとおりの住宅が建設されているかどうかをチェックします。
この施主検査は建設途中に実施されるものと、工事が終わって引渡しを行う前に実施されるものの2種類があり、竣工検査も施主検査のひとつです。
「完了検査」は法的義務のある検査
完了検査は、建築主名義で提出された申請の受付窓口となる建築主事や指定確認検査機関などが、おもに申請されてから7日以内に行う検査を指します。建築確認を受けたすべての建物が対象となる法律に基づいた公的な検査です。
完了検査をクリアすると「検査済証」が交付されます。完了検査で問題があった場合は、一定期間以内に是正対応を行い、補足資料の提示も含めて仕様として問題ない状態が確認できれば、検査済証が交付されます。
竣工検査を成功させるための事前準備
竣工検査（内覧会）を成功させるために以下の事前準備を行なっておきましょう。
- 検査日程には余裕を持つ
- 開始時間は午前中に設定する
- 当日立ち会い者を確認する
- 検査をスムーズに進めるための事前準備を依頼する
それぞれの事前確認ポイントについて詳しく解説します。
検査日程には余裕を持つ
竣工検査は、引き渡しの2週間以上前に設定するのがおすすめです。もし竣工検査で不具合が見つかった場合、引渡しまでに修繕してもらう必要があります。悪天候などによって工事が延長した場合の予備日も含めて、余裕を持った日数を確保しておくと安心でしょう。
開始時間は午前中に設定する
竣工検査の開始時間は、9時～10時を目安にするのがおすすめです。入居前の住宅を検査するため、照明器具が揃っていない部屋もあります。その場合、自然光を利用して検査しなければいけません。
また、庭やカーポートといった外構をチェックするためにも、明るい時間帯に竣工検査が終わるように早めの時間に開始するのがいいでしょう。竣工検査は建築士でも2時間程度は必要です。季節によって異なるものの、遅くても13時には開始できるようにスケジュールを組んでおくと安心です。
なお、ホームインスペクター（住宅診断士）が同行して、屋根裏や床下などへの進入調査も行う場合は、午前中のスタートが推奨されています。とくに内覧会のタイミングと同日に、フロアコーティングやカーテンなどの業者との打ち合わせが入る可能性がある場合は、午前中のできるだけ余裕を持った時間帯に設定しておいたほうがよいでしょう。
当日の立ち会い者を確認をする
竣工検査を行う際は、当日の立ち会い者が誰なのかを確認しておきましょう。竣工検査で不具合が見つかったとき、売主（不動産会社）や施工会社の担当者が立ち会っていなければ手直しを依頼する職人さんに正確な情報を伝えられません。もし不具合の伝え漏れがあれば、修繕されないまま引渡しに至る可能性もあるでしょう。
そのため、竣工検査を行う際は売主（不動産会社）もしくは施工会社の担当者が立ち会ってくれるかどうかを確認しておきます。なお、竣工検査に建築士やホームインスペクターが同行する場合は、その旨を先方に伝えておきましょう。
検査をスムーズに進めるための事前準備を依頼する
竣工検査をスムーズに進めるためには、以下の内容を施工会社の担当者に依頼しておきましょう。
- 床下や屋根裏・天井裏を確認したい旨を担当者へ伝える
- 水道・ガス・電気を使える状態にしてもらう
- 仮設照明をつけてもらう
それぞれの事前準備について詳しく解説します。
床下や屋根裏・天井裏を確認したい旨を担当者へ伝える
竣工検査を行う際は床下や屋根裏、天井裏を確認したい旨を担当者に伝えておきましょう。高所での作業が必要になるため、脚立の準備も依頼しておくと安心です。
これらの進入口はドライバーなどの器具がないと開けられなかったり、高所で外しにくかったりとスムーズに点検しにくい場所です。破損を回避するためにも作業に慣れた施工会社の担当者に依頼をするのが望ましいでしょう。
水道・ガス・電気を使える状態にしてもらう
竣工検査を行う前に水道やガス、電気を使える状態にしてもらいましょう。ライフラインは実際に使用してみないと不具合を把握できないため、照明器具を点灯したり、キッチンやトイレなどの水回りで水を流してみたりといったチェックを事前に行っておくと安心です。
ただし、ガスは入居のタイミングでしか開栓できないことも多いため、ダメ元で「使いたい」とリクエストしてみてください。
仮設照明をつけてもらう
竣工検査を行う際は、仮設照明をつけてもらえるか確認しましょう。部屋が薄暗いと仕上げ表面の傷や汚れ、そのほかの状態も見えづらくなります。特に、廊下やトイレの天井に埋め込まれたダウンライト以外は、引渡し後に照明器具を取り付けないと部屋に灯りがつけられないことがほとんどなので事前に依頼してみましょう。
仮設照明を設置できなければ、施工会社に持ってきてもらえるようにお願いするのも一案です。照明が難しい場合は、電池式の明るいランタンや懐中電灯、スマートフォンなどを持参すると暗い場所でもチェックしやすくなります。
竣工検査のチェックポイント
竣工検査でチェックするポイントはおもに以下5つです。
・図面や打合せ内容との整合チェック
・外周りのチェック
・室内のチェック
・屋根裏・天井裏のチェック
・是正対応箇所などの報告日程の確認
ひとつずつ詳しく解説します。
図面や打合せ内容との整合チェック
契約時にもらった図面と建物をよく見比べましょう。間違って施工されていないか、取り付け忘れているものはないかの確認からスタートです。
＜ドアの開閉方向＞
- 引き戸と開き戸が間違いはないか
- 開く方向が内側・外側、右側・左側で間違っていないか
- 鍵つきの場合、施錠・開錠はスムーズか
＜壁や窓、収納の位置＞
- 図面より窓が小さくなって壁が大きい（又はその逆）場所はないか
- 収納が図面より小さいなどの変更がないか
- 窓は引き違い窓なのか、上げ下げ窓なのか、縦すべり窓なのか
- 足元までの掃き出し窓が腰高窓に変更されていないか（またはその逆）
- 窓の鍵はきちんと施錠・開錠できるか
- 窓を閉めた時にすき間ができないか
＜照明器具の位置と数＞
- ダウンライトの数に間違いがないか
- 後付けの照明器具の取り付け位置が図面と大きく異なっていないか
＜コンセント・スイッチ等の位置と数＞
- コンセントや照明などのスイッチの数や位置、形や色などの仕様に間違いがないか
（コンセントはテレビの端子と一体型、LAN端子と一体型、差込口が複数あるものなど種類が多数存在） - アースが必要な家電の設置場所にアース端子付コンセントはあるか
- インターネット回線や電話回線の設置場所と位置、数に間違いはないか
図面のほかにも、具体的に打合せ確認した箇所が打合せどおりにできているか確認しておくことも大変重要になります。
とくに図面などに記載されていない事項はホームインスペクターではチェックが難しい部分です。自身で打合せ内容を事前に振り返り当日チェックできるようにしておきましょう。
外周りのチェック
- 外壁や基礎表面のひび割れやキズ、欠けがないか
- 外構工事に終わっていないところがないか（完成時期を確認）
- 土地の境界が明示されているか
- 隣地所有者と共有物になっているものの有無
- 入り口の門扉の開閉確認、門灯・庭灯の点灯確認
- エアコンの室外機の場所などもチェック
- 見える範囲で樋の様子も確認しておきたい
- テラス・ベランダの防水排水処理、手すりの強度確認
室内のチェック
- 床のキズ、へこみ、汚れのチェック（和室の場合、畳縁の合わせ部分に段差なども確認）
- ドア・窓・収納扉の開け閉めはスムーズにできるか
- キッチン・洗面所・浴室・トイレの水がきちんと出せて流れていくか、おかしな音はしないか
- 床下点検口から見える範囲で水漏れが起きていないか
- 床下内部に多数のごみがないか
- 歩くと床や階段から変な音がしないか
気になる場所に、目立つ色のマスキングテープなどを貼っておくと、後々確認しやすいのでおすすめです。幅広のマスキングテープなら、書き込みもできます。また、採寸のためメジャーもあると便利です。
不具合のある箇所を記録するため、カメラがあってもいいでしょう。もちろんスマートフォンなどでも代用できます。
また手鏡があると、見づらい箇所が見やすくなります。
屋根裏・天井裏のチェック
- 点検口からライトで照らして見える範囲に雨染みのようなものはないか
- 断熱材が剥がれ落ちている場所はないか
- 換気扇などにダクト（配管）はつながっているか
- 脚立にのぼっての確認は、転落するおそれもあります。無理をしないように気をつけましょう。
- 内部に入ると天井が抜けてしまうことも考えられますので、点検口からのぞくだけにしておきます。
是正対応箇所などの報告日程の確認
引き渡し前には全項目の修繕は完了しているのが基本です。内覧会の指摘項目が直る時期を確認後、万が一、引き渡し前には完了しないと回答された際には、売主・施工会社に工事内容や完了予定時期を記載した「残工事リスト」の提出を依頼しましょう。
できるだけ書面でやりとりを残しておくことでお互いにトラブル防止に役立ちます。
さらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
施主検査のチェックリストを大公開！PDFでダウンロードも可能
竣工検査であると便利な持ち物
竣工検査の際に準備しておくとよい持ち物は、以下のとおりです。
- 図面・筆記用具
- メジャー
- 水平器
- マスキングテープ
- 双眼鏡・自撮り棒
竣工検査は住宅の隅々をチェックしなければいけません。そのため、おすすめの持ち物を参考に必要な準備を行いましょう。
図面・筆記用具
竣工検査に行く際は、設計図面と筆記用具を必ず用意しましょう。住宅をチェックしているときに、気になる箇所があれば図面に書き込んでおけます。あらかじめ図面をコピーしておけば、汚れを気にせず書き残せるのでおすすめです。
メジャー
メジャーがあれば、設計書の寸法と合っているか確認できます。100円ショップでも購入できます。5mほどの長さがあると便利です。
水平器
水平器は床や階段などの水平をチェックします。100円ショップでも購入できますが、スマートフォンのアプリでも代用可能です。
マスキングテープ
住宅の不具合で気になる箇所があれば、マスキングテープで印をつけておきましょう。粘着力の弱いマスキングテープだと、貼っても跡が残りにくいのでおすすめです。壁紙と同化しない色を選んでおくと、その後の見落としがなくなります。
粘着力が不安であれば、あらかじめ施工会社に依頼しておくと適切なテープを用意してもらえることもあります。
双眼鏡・自撮り棒
双眼鏡と自撮り棒は、屋根を点検するときに役立ちます。屋根は目視しにくい場所です。
双眼鏡を使って少し離れた場所から屋根を確認したり、自撮り棒にスマートフォンやカメラを取り付けてベランダから屋根の様子を写したりしてチェックしましょう。
双眼鏡を使う際には、近隣住民に不審者と間違われないように、立ち位置などに気を付けてください。
また以下の動画でも内覧会のチェックポイントについて、住宅診断のプロが詳しく解説しています。 気になる方はぜひご覧ください。
竣工検査の注意点
竣工検査を実施する際は、以下4つの注意点があります。
・キズや汚れを見つけることに時間を使いすぎない
・補修してほしい箇所は具体的に伝える
・秋冬に竣工検査がある住宅は梅雨の影響を受けている可能性がある
・未完成で竣工検査を迎える場合は指摘箇所が多くなりやすい
順に見ていきましょう。
キズや汚れを見つけることに時間を使いすぎない
竣工検査では、内装のキズや汚れ探しに没頭してしまいがちです。
内装のキズや汚れを指摘することも大切ですが、そればかりに時間を使いすぎると、機能的な不具合や外壁・屋根といった雨漏りに直結する部分の不良などをチェックする時間を十分にとれなくなってしまいます。
竣工検査は、新生活をスタートさせたときに困らないように疑問点や不安点を解消する場でもあるため、時間を有効に使いましょう。
補修してほしい箇所は具体的に伝える
「もう少し丁寧に工事できるのではないか」と修繕を依頼してもやんわりと断られてしまう場合もあります。職人の手作業ですから、もちろん限界もあります。ただ、抽象的な修繕内容では、お互いに意思疎通が難しいものです。
実はもっと丁寧に仕上げられるのに、施工会社担当者の個人の感覚で「この程度、いいじゃないか」と考え、あたかもどの工事でも普通であるように「こんなものです」と答えていることもあります。何をどう修繕してほしいか、希望を具体的に伝えることを意識しましょう。
秋冬に竣工検査がある住宅は梅雨の影響を受けている可能性がある
秋冬に竣工検査がある住宅は、梅雨時期に基礎工事が始まっているケースが多く、基礎が雨により悪影響を受けていることがあります。
たとえば基礎のコンクリートを固める際に雨が降っていた場合、コンクリートの水分量が部分的に変わってしまい、ひび割れたり強度が不十分になったりしている可能性があるのです。
基礎のコンクリートは、化粧モルタルが施されているため、外側からは状態を確認できません。床下側から覗いて、過度なひび割れなどが生じていないかチェックしましょう。
また、基礎完成後に雨水が溜まったまま床が張られると、雨水が蒸発しにくい状態のまま何ヶ月も工事が進められることになります。木材やコンクリートにカビが繁殖していないかも合わせて確認しましょう。
下記動画でも秋冬の竣工検査の注意点を紹介していますので、参考にしてください。
未完成で竣工検査を迎える場合は指摘箇所が多くなりやすい
予定よりも工事が遅れている場合、一部が完成していない状態で竣工検査を行うケースがあります。
とくに3月完成予定の住宅は、新生活が始まる施主側の都合や年度末による会社都合などにより、引き渡し日を遅らせられないことが多く、未完成での竣工検査も少なくありません。
さくら事務所の統計上、竣工検査時に照明器具が付いていなかったり壁紙が張られていなかったりと大きな工事が残っている場合、完成後に検査するよりも数多くの指摘箇所があったことがわかっています。
未完成で竣工検査を迎える場合は、完成後に改めて第三者のホームインスペクションを入れて調査すると安心です。ホームインスペクションは引き渡しを受けたあとでも、遅くはありません。
アフターメンテナンス基準や保証範囲を確認すると、不具合の内容によっては引き渡し後でも対応してもらえる可能性もあり、結果的にコスト削減につながるケースも多々あります。
【新築戸建て】欠陥も増加!?竣工検査なのに未完成？未完成で引き渡されるデメリットと解決方法
竣工検査に関するよくある質問・疑問
竣工検査に関する質問や疑問をまとめてみました。あらかじめ気になる問題を解決しておくと、竣工検査での失敗やトラブルを未然に防げるでしょう。
竣工検査を行う際の参考にしてください。
天気予報はチェックするべき？
晴れるのがベストですが、どんな天候でもチェックは可能です。極端に風雨にさらされるような状況では、窓が開けられないですし、積雪すると外構が見えないなどのトラブルも考えられます。
竣工検査の段階では暖房機器が使えないケースもあるため、しっかり防寒対策していきましょう。寒いと説明を早く切り上げたくなってしまい、大切な話を聞き逃してしまうこともあります。
また、台風など警報が発令され、交通トラブルが予測されるようなケースでは開催できなことも。予報によっては代替日も確認しておきましょう。
指摘すべきか悩んだときはどうすれば？
竣工検査で気になる箇所があれば、遠慮なく担当者へ伝えましょう。契約者は契約内容と異なるものがあれば、直してもらう権利を持っています。
契約者は専門的な知識や経験が少ないため「指摘するほどおかしいのかわからない」と感じてしまうことも珍しくありません。その結果、気になることを確認できずに終わってしまうケースも。
しかし、引渡しが終わった後に指摘しても、アフターサービス基準や保証範囲の対象外の場合は「工事完了を認めた」として、無償での修理を拒否される可能性があります。そのため、どんなに些細なことでも気になる箇所があれば竣工検査の時点で伝えるようにしましょう。
子どもも同席してもよい？
竣工検査は、基本的に子どもが同席しても問題ありません。幼稚園児以上の子どもであれば、一緒にチェックすることも可能でしょう。ただし、竣工検査に集中できるように、臨機応変な対応が求められます。子どもと一緒に竣工検査を行うためのポイントを以下の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
専門家が教える！お子様と一緒に内覧会を楽しむための5つのコツ
どんな規模のやり直しも依頼できる？
雑な工事だと明確な時や注文と異なる仕上がりが見られるという場合に限り、修繕依頼は可能となります。場合によっては、一部解体を伴うような大がかりなものでも依頼できるでしょう。
一方で、住宅づくりの基本は職人の手作業です。工場などで作る機械的な製品とは異なり、ほんのわずかなすき間などが生じることも念頭においておかなくてはなりません。あまり細かいものまで「不具合」として指摘しても、よりベストな状態になるとは限らないからです。修繕前より目立つ結果となることも。
発注内容に間違いがなく、機能面で問題がないようなものはあえて修繕しない方がいい場合もあります。ケースバイケースで柔軟に対応していくような心がけも大切です。
竣工検査はホームインスペクターに依頼すれば見落としやすい箇所も調査できる
施主検査のチェック内容について、「こんなに自分でチェックできるか心配…」「見落としがありそう…」と不安を感じた方も多いのではないでしょうか？特に、床下や屋根裏内部の状態、構造材の施工不良などは、建築知識がなければ「見たのに気付かなかった」ということも多くあります。
そのような方におすすめなのが、住宅診断のプロであるホームインスペクター（住宅診断士）に内覧会同行をしてもらい診断・アドバイスを受けることです。
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